Quelles formes juridiques?

Éco-habitat groupé ou habitats coopératifs écologiques, tous impliquent un système juridique qui intègre quelques principes fondamentaux :

• construire et gérer selon une démocratie participative en suivant la règle "un adulte = une voix". C’est une autogestion quel que soit le capital apporté, quel que soit le statut de l’habitant : locataire, propriétaire, ou en accession à la propriété.
• des règles d’entrée et de sortie telles que le système perdure au delà des premiers habitants
• réinvestir les bénéfices (locatifs et d’activité) pour améliorer en permanence l’habitat au niveau de l’écologie, des modes de vie et des rapports sociaux.

Il est possible d’aménager des statuts existants

Les statuts juridiques déjà codifiés: SCI, SARL, SCCC, SAS, peuvent être aménagés pour répondre à ces principes.
Mais ils sont basés sur la propriété individuelle, sans mutualisation possible des emprunts.

Quel est l’intérêt d’un partenariat pour le bailleur social?

Le fléchage incitatif vers ce type d’habitat à gestion collective favorise la rotation de son parc locatif et en déléguant la gestion aux locataires en auto-gestion groupé, le bailleur s’allège de ce problème.
Par cette collaboration, les bailleurs sociaux expérimentent aussi un nouveau mode de production de logements basé sur la démocratie participative.

Des panachages sont possibles.

Selon l’échelle du projet, différents types de logements peuvent être accolés, superposés, imbriqués : locatifs par un bailleur social, coopératifs, en auto-promotion, en accession sociale à la propriété.

N’oublions pas un problème fondamental : le foncier!

En Région Parisienne, l’achat du foncier grève plus lourdement qu’ailleurs les budgets des opérations. Quel que soit le montage, il est donc nécessaire de trouver un montage qui allège l’investissement de démarrage : achat du foncier différé sur 25 ans ? Bail emphytéotique ? Bail à construction?

Quel partenariat avec un bailleur social?

L’accession de ménages modestes aux logements locatifs aidés passe aujourd’hui par un bailleur social habilité.
La coopération avec un bailleur peut reprendre le système de fléchage incitatif déjà utilisé dans l’accession sociale à la propriété. Ainsi des locataires, bénéficiant déjà de logements de type PLAI ou PLUS d’un bailleur, pourront choisir d’intégrer un habitat écologique groupé dans les mêmes conditions et participer à l’élaboration du projet dès sa conception.
De plus, un bailleur social peut devenir le pilote de l’opération à prix coûtant (maître d’ouvrage délégué). Un tel adossement à un professionnel de l’habitat fiabilise le projet.

Vers la coopérative d’habitants, vers un nouveau statut non spéculatif?

En effet, la coopérative d’habitants est une forme d’habitat groupé où les membres ont un double statut. Détenteurs de parts sociales (proportionnellement à la superficie de leur futur appartement ou plus), ils deviennent collectivement propriétaires des biens acquis par la coopérative (le bâti et parfois aussi le foncier). Ce qui permet de répondre à des objectifs supplémentaires :

• Objectifs sociaux :

Les apports en parts sociales sont variables selon les coopérateurs. Cela permet à des personnes à revenus modestes d’intégrer la coopérative avec une petite part de coopérateur et d’être locataires avec des loyers bas (à prix coûtant) qui diminuent au fur et à mesure que l’emprunt collectif est amorti

• Objectifs de non spéculation :

Les parts des coopérateurs sont réévaluées en fonction de l’amélioration de l’habitat après expertise et du coût de la vie et non pas de la spéculation.